Poggio si prepara al referendum con cui i soci potrebbero chiedere alla Cooperativa di sospendere una iniziativa immobiliare che prevede la realizzazione di circa 140 nuovi lotti edificabili. Sebbene i referendum della Cooperativa siano consultivi, questo è particolarmente importante perchè sono in ballo decisioni che potrebbero costituire non solo un ulteriore peggioramento delle condizioni di vita nel borgo collinare capoterrese, ma anche un notevole flop economico per tutti gli 800 soci della Cooperativa.
Per saperne di più il Comitato Noi per Poggio ha indetto una riunione informativa che si terrà presso i locali della Cooperativa domenica 3 marzo alle 17.
Prima di prendere una decisione su un tema così importante sarebbe opportuno disporre di tutti gli elementi utili alla valutazione. Si tratta di dati che possano consentire una valutazione economica, ma anche considerazioni di altra natura, relativi ad aspetti ambientali, sociali ed infrastrutturali. Gli aspetti economici sono solitamente contenuti in un cosiddetto master-plan, ma se vogliamo chiamiamolo pure il conto della spesa. Cosa entra e cose esce.
Se non avremo considerato TUTTE le possibili spese oppure se avremo sopravvalutato le entrate, molto probabilmente alla fine della fiera ci ritroveremo con un bel "buco". Purtropppo il master-plan non esiste, ma stanno circolando foglietti che contengono inesattezze e "dimenticanze" clamorose. Non si può, infatti, valutare un lotto di terreno 150 mila euro, quando ormai i prezzi sono al di sotto del 100 mila con un trend in discesa. Non si possono sottovalutare i costi di urbanizzazione come se tutti i lotti si trovassero in una posizione ottimale, in zona pianeggiante e con gli allacci vicini.
Pensate che dovrebbe essere cementificata la collina di Su Sinzuru, che presenta pendenze notevoli, quindi con costi di realizzazione delle infrastrutture molto maggiori rispetto a quelli di un lotto pianeggiante. Inoltre proprio in quella zona sarà necessario realizzare un vero e proprio ponte che colleghi la nuova lottizzazione con la strada dell'Hydrocontrol, costo oltre 500 mila euro. Non si possono ignorare gli interessi bancari e le tasse (IMU). E i progetti, i notai, gli avvocati? Passando poi agli argomenti extra economici deve essere valutata la aumentata densità abitativa, la minor quantità di verde, il diminuito valore per tutte le abitazioni esistenti provocato dall'immissione sul mercato di nuovi lotti, i disagi e i costi creati alle compravendite, l'accresciuta necessità di risorsa idrica. Insomma tante cose da valutare, ma chi propone questo intervento non le fornisce o le fornisce in modo scorretto. Tanto poi, a babbo morto e cantieri avviati, sarà sufficiente trovare una scusa per giustificare il fatto che il saldo reale sarà ben diverso da quello prospettato. Oppure si pretende di fare subito i lotti più facili per poi lasciare agli altri il compito di far quadrare i conti con le situazioni più difficili.
Ad ogni modo in attesa di un piano completo che a questo punto credo non sarà mai mostrato, vorrei fare un ragionamento deduttivo. Nel periodo 1995-2005 è stata realizzata l'ultima lottizzazione di Poggio dei Pini, quella che si trova a monte del Centro Commerciale. Come si può facilmente dedurre dall'immagine di Google Earth che allego, sono stati realizzati e venduti ben 50 lotti. In quegli anni il valore commerciale dei lotti aveva raggiunto il livello massimo e la Cooperativa ha incassato una cifra considerevole. Ipotizzando 120 mila euro a lotto e moltiplicando per 50 otteniamo 6 milioni di euro. Dobbiamo anche considerare che quei lotti sono stati realizzati sulla base della vecchia convenzione con il Comune di Capoterra, molto più conveniente, per la Cooperativa, rispetto a quella che sarà realizzata in futuro. La nuova convenzione sarà molto meno conveniente per il lottizzante, quindi maggiori costi. Anche questa informazione non viene evidenziata.
Ma arriviamo al dunque. Come ha utilizzato la Cooperativa questi 6 milioni di euro, che cosa ha realizzato per i residenti? Dare una risposta a questa domanda è molto facile, perchè non parliamo di ipotesi o progetti sulla carta.
La risposta è che, a parte la gestione ordinaria della lottizzazione, peraltro di competenza comunale, l'unica effettiva "struttura" realizzata dal 1995 ad oggi è stata la piazzetta del Centro Commerciale. Non solo, le piscine sono state dismesse e abbiamo anche perso l'utilizzo degli spalti della palestra. Questi soldi sono stati utilizzati in mille modi, tra cui nella manutenzione delle infrastrutture di competenza pubblica e in consulenze di dubbia utilità, famosa quella da 150 mila euro per un avvocato, deliberata nel 2007. La domanda (retorica) che mi pongo è se abbia ancora senso consumare territorio per realizzare una piazzetta, gestire servizi per cui i tuoi soci già pagano le tasse e nutrire il sottobosco di consulenti e progettisti che, da sempre, ronza intorno alla Cooperativa del mattone.
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