Il futuro urbanistico di Poggio - Parte Prima - Il passato

Il Portale della Cooperativa da un pò di tempo a questa parte costituisce il bollettino informativo telematico di Poggio e scandisce quotidianamente gli eventi più o meno importanti che avvengono nel centro residenziale capoterrese. Il forum che ne fa parte, seppur lentamente (essendo riservato ai soli iscritti), si popola di commenti dei lettori e diventa sede di confronto costante tra i residenti e gli amministratori della Cooperativa.

In questo mio Blog mi sembra utile cercare di fare il punto sulle situazioni più importanti che riguardano il territorio e i residenti di Poggio dei Pini (e non solo) perchè il susseguirsi degli eventi rende difficile seguire un intero "filone" e formarsi una propria opinione considerando tutti gli aspetti. Se a volte è difficile per chi risiede a Poggio da almeno 20 anni, risulta addirittura impossibile per i nuovi residenti, comprendere l'evoluzione di un processo di lunga durata. I soci della Cooperativa si trovano, in determinate situazioni, a diventare "elettori" e a prendere quindi decisioni (elezioni) o esprimere pareri (referendum consultivi). Qualcuno pensa che i soci non debbano partecipare a questo processo decisionale, proprio perchè non sufficientemente informati. Effettivamente potrebbero prendere decisioni errate. Che fare allora, escluderli, prenderli in giro, oppure informarli e farli partecipare?

Inoltre nella nostra comunità, come più volte segnalato, è piuttosto praticata l'arte della calunnia da bar o ufficio postale e ancor più quella della "manipolazione" delle informazioni che vengono spesso distorte per piegarle ad interessi malcelati di singoli individui o di piccoli gruppi. Tutti noi saremo stati avvicinati da qualche "sciu tottu deu" che ci vorrebbe raccontare "la vera storia di Poggio".

Io, lo dico subito, non ho la presunzione di emanare verità assolute, fare clamorose rivelazioni o scoop, ma semplicemente fornire al paziente lettore di questi articoli un quadro generale su un determinato argomento, generato mettendo insieme informazioni di dominio pubblico e considerazioni del tutto personali.

In questo momento mi preme accendere i riflettori su un argomento fondamentale per Poggio dei Pini, che ha caratterizzato questo blog fin dalla sua nascita e che si era recentemente assopito. L'arcifamosa Variante al Piano di Lottizzazione e, quindi, il futuro urbanistico di Poggio dei Pini.

Come fa intendere il titolo di questo post, questo argomento così importante sta per tornare in auge proprio perchè, a breve, la Cooperativa dovrà chiarire come intende variare lo strumento urbanistico vigente e quindi, come disegnare la Poggio del futuro.

Prima di parlare della possibile evoluzione future è opportuno ripercorrere gli eventi del passato che hanno caratterizzato il presente, in modo da fornire un quadro complessivo del problema.

Non è certamente possibile scrivere tutta la storia urbanistica di Poggio in un unico post. Sarebbe troppo lungo anche affrontare i temi legati al "futuro". Pertanto in questo articolo facciamo una sintesi del passato e nel prossimo ci dedicheremo agli scenari futuri.

Poggio dei Pini, dal punto di vista urbanistico, è stata realizzata sulla base di un Piano di Lottizzazione (PDL) che è inserito all'interno dello strumento urbanistico comunale capoterrese denominato Piano di Fabbricazione (PDF). Siamo nel 1970. La mappa relativa al PDL del 1970 è consultabile al presente link. Unitamente alla definizione cartografica della lottizzazione, la Cooperativa stipulò con il Comune di Capoterra una convenzione che prevedeva una serie di accordi reciproci (ma soprattutto impegni a carico della Cooperativa) su cui adesso non è opportuno dilungarsi, ma che comprendevano le famigerate "opere di urbanizzazione".

Se non vado errato, il PDL del 1970 prevedeva la realizzazione di una "cubatura" di circa 1.800.000 mc di abitazioni. Come si può notare dalla mappa ci sono molte aree, previste nella lottizzazione originaria, che non sono state realizzate, in particolare nelle zone "di montagna" nei pressi dell'osservatorio, sino alla Vallata di Masone Ollastu.

Nel 1997, quindi 27 anni dopo la realizzazione del Piano originario, il CdA di allora, in seguito a una azione di informazione adeguata a quei tempi (non c'era internet) e a un referendum, deliberò di varare una Variante che prevedeva la rinuncia alla lottizzazione di montagna, la conferma di alcune aree da sempre previste e non ancora realizzate (ingresso e antenne) e l'inserimento di una cinquantina di lotti in zone libere all'interno della lottizzazione. Dal punto di vista della cubatura questa operazione avrebbe comportato la "rinuncia" a circa 400.000 mc di edificato. (vedi mappa della variante 1997).

A volte, nel raccontare questa storia, alcuni dimenticano di sottolineare che il contesto normativo nel campo dell'urbanistica si è notevolmente modificato dal 1970 ad oggi. Anche i non addetti ai lavori sanno che esistono vincoli e criteri che impediscono, oggi, di edificare con le regole di decenni precedenti. Appare quindi perlomeno opinabile, se non addirittura mistificatorio, considerare del tutto valide, oggi, situazioni che lo erano 40 anni fa. Per essere più concreti, ci sembra molto difficile che oggi si possano realizzare abitazioni all'interno di un bosco o di un'area forestale, per non parlare di zone a rischio idrogeologico in quello che è stato l'epicentro della più grave alluvione mai accaduta in Sardegna a memoria d'uomo. Su questo argomento si sono cimentati in molti, compresi alcuni azzeccagarbugli locali che di certo non hanno aiutato alla comprensione del problema. In realtà la risposta alla domanda: "la convenzione del 1970 è ancora valida?" è molto complessa e non netta (si/no). Quell'accordo affronta numerosi temi che hanno subito, nel tempo, evoluzioni normative differenti (vincoli, cessioni, strumenti urbanistici etc.). Non crediamo, quindi, a chi dice con tono sicuro "abbiamo diritto a questo o a quello" sulla base della convenzione del 1970. In questo contesto anche le famose "rinunce" alle cubature, sono tutte da dimostrare e probabilmente afferiscono più alla propaganda che alla realtà. Io credo, invece, che ogni decisione futura dovrà essere ricontrattata con gli enti preposti e che il vecchio PdL del 1970 rappresenti e contenga diritti da far valere più sul piano politico che in quello giuridico. Di certo, però, ogni strumento futuro dovrà essere conforme alle normative vigenti in campo ambientale, idrogeologico, urbanistico.

La storia dice anche che la variante del 1997, benchè realizzata (costo per i soci €€€ gettati al vento), approvata dai soci e presentata al comune, non ha poi portato a nessun risultato concreto in quanto è stata addirittura ritirata. E' uno dei tanti capitoli oscuri della storia di Poggio, la trasparenza è sempre stata scarsa o nulla anche su questioni così importanti per il futuro della comunità. Tutte cose e situazioni in cui il "gregge" dei soci "non doveva sapere" o ficcare il naso.

Cosa è successo dal 1997 ad oggi? In quel periodo era stato realizzato l'ultimo dei quartieri di Poggio dei Pini, quello che si trova tra il Centro Commerciale e le pendici di Punta Sa Menta.

A quell'epoca i lotti venivano venduti a un prezzo molto elevato (mediamente 150 milioni di lire ciascuno), ma in quel periodo non è stata realizzata nessuna infrastruttura importante. Ogni anno i proventi di due o tre lotti sono serviti a ripianare il bilancio e ad effettuare spese talvolta discutibili. Almeno fossero serviti a vivere meglio. Al contrario i residenti, soprattutto i giovani, hanno visto ridursi le opportunità di fare sport, sono state chiuse le piscine, le manutenzioni sugli immobili hanno segnato il passo. Non voglio poi scoperchiare il vaso di Pandora della Poggio Sport, operazione nella quale non ho mai ben capito quante centinaia di migliaia di euro di tutti i soci siano stati "bruciati". Resto però interdetto quando sento alcuni degli artefici di quell'impresa lamentarsi se nel bilancio 2009 mancano virgole e parentesi.

Ad ogni modo oggi i lotti sono finiti e la Cooperativa, non potendo più bilanciare le spese di gestione con questa entrata, ha incominciato ad produrre un "disavanzo" a cui gli attuali amministratori stanno cercando di porre rimedio agendo sulle due uniche leve di cui dispongono: aumentare le entrate (quote dei soci) e ridurre le spese (gestione e personale). Alcune correnti di pensiero sembrano volere riproporre quegli stessi schemi che hanno portato a tutta una serie di negatività: aumento delle quote, riduzione dei servizi, impossibilità di investire in nuove fonti di entrata, assenza di fondi per i momenti difficili (e il 22 ottobre 2008 era uno di questi momenti, che ne dite?).

Arriviamo quindi al 2007. Resosi conto che, consumandone un paio ogni anno, i lotti erano ormai finiti e che il bilancio sarebbe andato in passivo, il CdA di allora ha varato una Variante che conteneva 188 nuovi lotti. A prescindere dalle dimensioni dell'intervento, che in fin dei conti non erano molto dissimili, per cubatura, a quelle della variante del 1997, questa operazione suscitò clamore e avversità nella popolazione soprattutto per due aspetti: la presenza di lotti all'interno delle due pinete storiche di Poggio dei Pini (Pauliara e Sa Birdiera) e la quasi totale assenza di informazione e di partecipazione dei soci a una decisione che rappresenta una importante modifica delle condizioni di vita della comunità.

Nonostante ciò, ormai la variante era stata presentata al Comune di Capoterra e alla Regione, dove però è stata bloccata in quanto palesemente in contrasto con le direttive del Piano Paesistico Regionale (PPR). Nel frattempo la protesta, clamorosa e dilagante, nella comunità poggina aveva spinto il CdA a rinunciare alla lottizzazione delle pinete con una lettera sulla cui validità ho sempre nutrito qualche dubbio in quanto, comunque, le cartografie presentate alla Regione e tuttora giacenti in quella sede contengono anche i lotti nelle pinete.

Per cercare di riparare alla grave scorrettezza commessa, la Cooperativa allora indisse un referendum "consultivo a posteriori" dopo avere rigettato un'altra richiesta di referendum presentata da circa duecento soci. Questi ultimi, sentitisi insultati, non parteciparono a questo strano referendum che quindi deve essere considerato una farsa. Speriamo che non venga replicata.

Dalle sabbie mobili del PPR, la proposta di variante della Cooperativa non si è mai mossa ed è ancora lì.

Nel frattempo sono accaduti tre eventi importanti. L'alluvione del 2008 inciderà certamente anche sulle scelte urbanistiche future, rendendo inapplicabile qualsiasi proposta precedente, compresa quella presentata nel 2007, con o senza pinete. Il Comune di Capoterra adotta ancora (e incredibilmente) un Piano di fabbricazione e non ha mai avuto un PUC (Piano Urbanistico Comunale). Questa situazione non può durare perchè il Comune è ampiamente in ritardo rispetto a tutte le direttive possibili e immaginabili. L'evoluzione urbanistica di Poggio dovrà pertanto essere integrata all'interno di questo nuovo strumento urbanistico comunale. La terza novità è costituita dalla presenza, a partire dal giugno del 2009, di un CdA della Cooperativa che ha amplificato notevolmente il grado di trasparenza dell'amministrazione e il coinvolgimento dei soci. Considerato che comunque è impossibile non modificare la variante presentata "alla chetichella" nel 2007, certamente il nuovo corso della Cooperativa presenterà la nuova proposta ai soci e chiederà il loro parere con un referendum, PRIMA che la variante venga presentata.