La nuova variante al Piano di Lottizzazione

Parliamo di questo fantomatico Piano di Lottizzazione. Innanzitutto ci tengo a precisare le fonti delle informazioni che pubblico. Ho partecipato ad alcune riunioni tenute dal "comitato" che vuole opporsi alla variante e a una relazione tenuta dal CdA della Cooperativa proprio su questo argomento. Posso pertanto affermare di avere ascoltato entrambe le "campane" e probabilmemte di potere quindi fornire al lettore una visione "bipartizan" del problema. Inoltre nel 1997 ho personalmente redatto le cartografie relative alla variante che venne proposta in quell'anno e conosco quindi bene sia il piano di lottizzazione originario che la prima proposta di variante.

Nel 1970 o giù di li, venne redatto il Piano di Lottizzazione che tutti abbiamo conosciuto quando siamo entrati a far parte della Cooperativa e abbiamo acquistato un lotto di terreno.
Quel piano è ancora oggi in vigore ma più volte si è cercato di "modificarlo". Perche? Il motivo principale è la presenza, in quel piano, di alcune aree edificabili situate in zone "non opportune" sia da un punto di vista sia "paesaggistico" che economico. Si tratta, in particolare di una zona situata a cavallo del crinale montuoso dove si trova l'Osservatorio Astronomico, parzialmente esposta verso Poggio dei Pini, ma anche verso la incontaminata vallata del Rio Masoni Ollastu. Per semplicità la denomineremo "lottizzazione di montagna". Appare evidente che l'impatto ambientale di un intervento urbanistico in quell'area sarebbe elevato e che anche i costi di urbanizzazione in un territorio così scosceso sarebbero imponenti, riducendo notevolmente la convenienza della realizzazione.

Con il passare delgi anni si è rafforzata la convinzione che non fosse opportuno costruire in quell'area e nel 1997 venne indetto un referendum consultivo tra i soci che proponeva la rinuncia alla lottizzazione dell'area montana e alle relative "cubature" con il conseguente recupero di una parte delle stesse posizionando circa 50 lotti in aree interne a limitrofe alle aree attualmente già edificate. In quell'occasione mi occupai della redazione delle cartografie della variante che sono state sottoposte a referendum e che sono conservate presso gli uffici della cooperativa.

Grusap - 1999

Nonostante il referendum la variante al Piano di Lottizzazione del 97 non andò in porto. Non mi è chiaro il motivo. Restò pertanto in vigore il "vecchio" piano di lottizzazione.
Nel frattempo, anche gli ultimi lotti di proprietà della Cooperativa sono stati venduti. Non esistono quindi, al momento, lotti in vendita da parte della Cooperativa. Il bilancio della cooperativa è in sostanziale pareggio quindi la vendita di nuovi lotti non è necessaria per ripagare le spese di gestione corrente. Ma allora perche si vogliono realizzare nuovi lotti e, di conseguenza, costruire nuove abitazioni? Perchè il concordato tra comune di Capoterra e Cooperativa prevede la realizzazione, da parte di quest'ultima, di alcune opere di urbanizzazione primaria che sarebbero poi cedute al Comune. Alcune di queste opere sono già state realizzate (strade, illuminazione, scuole) ma resterebbe comunque l'oneroso rifacimento della rete fognaria ( stima: 7 milioni di euro) e anche il rifacimento delle strade (ma siamo sicuri?) più altre opere che vengono stimate altri 7 milioni per un totale di 14 milioni di euro. A questa cifra andrebbero aggiunti i costi di urbanizzazione delle nuove aree per altri 4 milioni di euro, portando il totale del fabbisogno a circa 18 milioni di euro. Queste sono cifre fornitemi dal CdA.

Su queste cifre sarebbe a mio avviso utile un'approfondimento serio. Se, infatti, appare evidente che alcune opere dovranno essere certamente realizzate e che per farlo sarà necessario vendere nuovi lotti, non può infatti essere trascurata una "quantificazione dettagliata". Ben diverso sarà infatti realizzare 10, 100 o 1000 nuovi lotti.

Torniamo comunque alle nostre "mappe" del Piano di Lottizzazione, quelle di cui per il momento possiamo solo parlare o che possiamo visionare di persona in Cooperativa (peccato non poterle mostrare qua). Abbiamo detto che tutte le lottizzazioni realizzate sono state assegnate e che la Coop. non ha altri lotti da assegnare. Giusto. Abbiamo anche detto che sotto l'Osservatorio nessuno vuole costruire. Vi sono altre aree che erano previste nel Piano di Lottizzazione Originale che non sono state ancora edificate? Si. Esistono due aree (denomonate A2-A3) situate all'ingresso di Poggio dall'altra parte della strada rispetto alla Residenza, prima del lago piccolo. In queste aree verranno realizzate case bifamiliari. Una ulteriore area si trova nella zona delle antenne di Sa Birdiera. Una terza area si trova in zona "S. Barbara" e anche a questa sembra che la Coop. abbia deciso di rinunciare, forse perche anch'essa "montana" ( da chiarire). Sulla edificabilità di queste aree penso che nessuno possa obiettare perchè erano previste sin dal piano di lottizzazione originario del 1970.
Il problema, e qui veniamo al nocciolo della questione, riguarda il posizionamento di un certo numero di lotti in aree in cui non ne è mai stata prevista la presenza. Abbiamo detto che nel 1997 circa 50 lotti erano stato "proposti" in aree non previste. Poi quella variante non è mai diventata effettiva ma comunque era stata presentata e approvata dai soci.

Pranzo sociale al Rudere del Grusap che dovrebbe essere abbattuto

Ma cosa prevede la nuova variante del 2007?
Sebbene il CdA ritenga di avere informato i soci su questo argomento e non dica certamente il falso quando afferma che pochi soci si presentano negli ultimi anni alle assemblee, è a mio avviso innegabile che un simile argomento avrebbe dovuto "obbligatoriamente" ottenere una approvazione da parte dei soci perchè si tratta di variazioni che incidono profondamente sulla essenza stessa di questo luogo. Non si tratta di decidere dove posizionare ogni singolo lotto, ma di approvare o meno una modifica sonstanziale allo stato dei luoghi e a quanto pianificato al momento della fondazione del Poggio. Alcuni affermano che tale approvazione sarebbe dettata anche dallo Statuto, ma su questo argomento cedo voletieri la parola ai più ferrati in materia.

Sta di fatto che il CdA ha presentato al comune una variante al Piano di lottizzazione senza consultare i soci e, mi sembra di potere affermare senza possibilità di smentita, con una informazione sull'argomento che se non nulla, è stata estremamente scarsa e poco dettagliata.
Ma la fantomatica variante cosa prevede? Ho avuto l'occasione nella giornata di ieri di venire a conoscenza di qualche dettaglio che vi riporto.

1. Le cd. lottizzazioni di montagna (Osservatorio e S. Barbara) non vengono rese inedificabili del tutto nel nuovo piano di lottizzazone (restano ci classe C3), ma a quelle aree viene applicato un indice di fabbricabilità così basso da renderle in pratica inedificabili.
2. In cambio di questa sostanziale "rinuncia" il comune restituisce alla Poggio dei Pini un'area limitrofa alle scuole di Sa Birdiera che era stata precedente ceduta al comune, oltre a un piccolo "ritaglio" situato presso il Centro Commerciale.
3. Le aree all'ingresso di Poggio (C2-C3) vengono lottizzate a lotti bifamiliari (che erano da sempre previsti);
4. Una ampia area situata nel colle di sa Birdiera (zona antenne) viene lottizzata con lotti unifamiliari. Quest'area comprende ora anche i terreni restituiti dal comune ed è quindi molto più ampia di quanto previsto nei precedenti piani e varianti;
5. vengono spalmati in varie zone di Poggio dei Pini un numero di lotti che non ho potuto quantificare ma che è comunque di gran lunga superiore a quanto previsto dalla precedente proposta di variante del 1997. Questi lotti sono inseriti all'interno di aree "verdi" cioè di quelle aree che sono state risparmiate dai primi pianificatori per creare delle zone si "respiro urbanistico". In altri casi sono state invece addossate a lotti che prima si trovavano sul limite estremo dell'area lottizzata.

Ciò è quanto emerge da una relazione esposta a me e ad altri soci da parte del CdA. Immagino, ma su questo ognuno è invitato a dire la sua, che sui punti dall'1 al 4 quasi nessuno abbia da obiettare. L'unica novità riguarda l'escamotage dei terreni di Sa Birdiera restituiti ha consentito di recuperare una piccola parte della cubatura persa "in montagna". E' però è sul punto 5 che andrebbe avviata una riflessione.

La rinuncia a questa aree di respiro urbanistico o la loro riduzione, l'aumento della densità abitativa nelle aree già edificate non cambierà in modo sostanziale la qualità della nostra vita? Appare evidente che Poggio dei Pini e La Residenza del Poggio, non sono la stessa cosa, gli spazi sono diversi. L'impressione è che lo saranno anche tra la Poggio di oggi e quella di domani.

(nella foto Festa dell'albero 1999 in una zona che sarà invece edificata a Pauliara).

Inoltre, è giusto che chi ha scelto il proprio lotto in una determinata posizione e con una determinata situazione intorno ad esso debba vedere oggi completamente stravolto il proprio mondo? E' chiaro che questo avverrà solo per alcuni soci, quelli interessati dalle variazioni, mentre per altri no. Se anche questa azione fosse legale, è comunque anche corretta e giusta?

Chi propone questa variazione così importante e così poco pubblicizzata (mea culpa seppur tardivi sarebbe comunque apprezzati) afferma che è necessario. A mio avviso a fronte di una simile richiesta devono essere anche proposti i piani economici dettagliati dai quali risulti che le lottizzazioni "previste", quelle dell'ingresso e delle antenne per intenderci, non sono sufficienti a portare avanti il piano concordato con il comune. Se lo fossero sarebbe stato un grave errore buttare al vento le nostre aree verdi a causa di una errata valutazione. Perchè questo è il rischio che si corre e sul quale siamo invitati a pronunciarci.

Sarebbe il caso di indicare come si intende spendere i denari provenienti dalla vendita di tutti questi lotti. Stiamo parlando di realizzare queste opere di urbanizzazione, oppure si pensa di effettuare anche altri "investimenti" futuri? A proposito di investimenti mi piacerebbe ppoi che qualcuno scrivesse a proposito della operazione Poggio Sport che, per quel che ne so non mi è sembrata di gran successo.

Un'ultima cosa, che sembra aggiungere al danno, la beffa. Qualora questa variante vada in porto quali saranno i primi lotti ad essere venduti ed edificati? Quelli i cui costi di urbanizzazione (portare luce, fogne, strade) sono più alti o quelli in cui sono più bassi? Questi ultimi ovviamente. E quali sono? Sono quelli dietro casa vostra!