Il TAR seppellisce la Variante

A Poggio dei Pini, il termine "variante" è piuttosto popolare. Dal 1997 ad oggi, difatti, sono stati realizzati, auspicati, criticati, ben 3 differenti progetti di "variante al Piano di lottizzazione" (nel 1997, 2007, 2010), ma nessuno di essi è poi andato "in porto". Diciamo subito qual'è la notizia: le varianti sono morte, adesso la parola passa al PUC (Piano Urbanistico Comunale). Ma andiamo con ordine, riepilogando gli eventi.

Nel 1997 venne approvata dai soci, in seguito ad ampio dibattito e a un referendum, una "variante" che modificava il Piano di Lottizzazione originario della Cooperativa, quello varato nel 1970. Le principali modifiche consistevano nella rinuncia a una parte della cubatura iniziale (circa 300.000 mc in meno rispetto agli originari 1.650.000), nella rinuncia alla edificazione nelle cosiddette zone "di montagna" (Osservatorio, Masoni Ollastu e S. Barbara) e nel trasferimento di parte di quella cubatura in zone più a valle, andando ad occupare aree che erano precedentemente destinate a verde pubblico.

Come è tradizione della Cooperativa anche a quel tempo ci furono molte polemiche, perchè un gruppo di soci riteneva che la rinuncia a una parte della cubatura originaria costituisse un danno per la Società. Dopo il referendum la situazione si calmò e i soci tornarono nel loro consueto torpore, alimentato anche da una informazione assai scarsa.

Questa variante, per motivi ancora oscuri, che sono probabilmente riconducibili ai rapporti poco chiari e trasparenti esistenti tra la Cooperativa e il Comune di Capoterra, non venne mai attuata, anzi fu ritirata e non se ne seppe più nulla, il che è ovviamente sorprendente considerato il costo e gli sforzi che erano stati fatti e i denari che furono spesi per realizzarla.

L'insabbiamento di quella variante si porta dietro molti elementi che non riesco a spiegarmi. Già alla fine degli anni 90 si sapeva che la Cooperativa avrebbe dovuto edificare altre aree. In quegli anni venivano assegnati, molto rapidamente, i lotti della zona "Centro Commerciale", che erano anche gli ultimi "urbanizzati". Tutto il resto della cubatura era presente solo sulla "carta" delle convenzioni, ma non direttamente disponibili. Era convinzione diffusa che le successive aree da edificare sarebbero state le cosiddette A2-A3 (presso il Ponte che non c'è), all'ingresso di Poggio, che furono oggetto di progettazioni e addirittura di frazionamenti, senza però essere mai mai realizzate. Altri soldi dei soci spesi inutilmente, con gioia dello stuolo di professionisti (talvolta cammuffati da volontari) che, sin da quando è esistita la Cooperativa, ruotava intorno al suo centro di potere. Non riesco a capire perchè non vennero completate le opere di urbanizzazione previste dalle convenzioni e non furono realizzati quei parcheggi che facevano parte delle opere "primarie". Eppure allora di soldi ne entravano molti, anche grazie all'alto valore commerciale raggiunto dai lotti. Un altro mistero è come mai i vari collegi sindacali, organo che a me oggi appare molto attivo nella sua funzione di verifica sull'operato del Consiglio di Amministrazione, non abbiano rilevato (e segnalato ai soci) questi rischi, queste spese inutili e queste inadempienze.

La costruzione di un'opera di urbanizzazione primaria: l'asilo di Sa Birdiera

Nel frattempo le cosiddette opere di urbanizzazione primaria (strade, acquedotto, fognatura, illuminazione etc.) restavano sotto la gestione ($$$) della Cooperativa ed invecchiavano senza che il Comune si sognasse di prenderle in carico. Dal 1992 venne introdotta l'ICI, imposta COMUNALE basata sul numero dei vani (abbondanti a Poggio) che fece affluire altri $$$ nelle casse del comune. Dopo arrivò anche l'addizionale IRPEF, ma di interventi del Comune a Poggio dei Pini non se ne vide nemmeno l'ombra.

In realtà nell'ultima Convenzione stipulata tra Comune e Cooperativa (datata 2002) si incominciò a parlare di cessione graduale, ma questo processo non venne mai avviato. Mentre mi appare del tutto comprensibile l'interesse del Comune di Capoterra a non prendere in carico le opere di urbanizzazione, non riesco veramente a capire perchè i Consigli di Amministrazione e i collegi sindacali non abbiano percorso con maggior forza quella via senza la quale la cooperativa rischiava di andare a trovarsi contro un muro. La scarsa informazione dell'epoca non aiuta certamente a fare chiarezza e ad avere risposte.

Dopo dieci anni di silenzio, mentre si consumavano gli ultimi lotti a disposizione della Cooperativa, il CdA vara la cosiddetta "Variante Masala" (dal nome del progettista). Questo progetto, realizzato ex novo e costato altri denari (per il progetto ma anche per le cause legali affidate a studi "di rango"), venne spacciato come "identico" a quello del 1997 e con questa scusa non fu sottoposto, a differenza del precedente, ad approvazione referendaria. A dir la verità non venne nemmeno presentato ai soci, che appresero della sua esistenza addirittura dall'Unione Sarda.

In realtà le differenze erano molto consistenti, non tanto dal punto di vista numerico (le famose cubature) quanto per il fatto che una buona parte delle pinete che caratterizzano il paesaggio (e anche il nome!) di questa località erano destinate ad essere edificate. Come è noto, e non mi dilungo su questo punto, quella decisione scatenò le proteste dei residenti. Persino questo blog è nato in quel momento, proprio per difendere le pinete e diffondere le informazioni che venivano tenute nascoste ai residenti. Allora si schierarono contro quell'intervento addirittura associazioni ambientaliste del calibro del WWF e del Gruppo di Intervento Giuridico.

Una foto storica. La costruzione delle prime strade di Poggio dei Pini. La strada n. 1 a Pauli Aea

Un altro elemento da prendere in considerazione è costituito dal fatto che tra il 1997 e il 2007 erano entrate in vigore le nuove norme di tutela del territorio e del paesaggio e i vincoli inseriti nel PPR (Piano Paesistico Regionale). Non era più possibile manipolare il territorio in modo scriteriato, come si era fatto nei decenni precedenti. Pensiamo alle coste sarde, ma anche alle lottizzazioni nell'alveo del Rio S. Girolamo che l'anno successivo avrebbero drammaticamente posto davanti agli occhi di tutti la gravità dei rischi che si corrono con l'edificazione selvaggia. Il fatto che il Comune di Capoterra non si sia mai dotato di un Piano Urbanistico (PUC), continuando ad utilizzare il vecchio Piano di Fabbricazione del 1970 (rattoppato a più riprese), la dice lunga sull'interesse degli amministratori capoterresi verso la tutela del territorio e, soprattutto, della popolazione che ci vive.

L'entrata in vigore del PPR, e più in generale di un sistema di vincoli sul territorio, aveva scombussolato i piani di quel tacito accordo che da sempre aveva caratterizzato i rapporti tra il Comune di Capoterra e la Cooperativa Poggio dei Pini: "tu ti tieni le opere di urbanizzazione e continui ad amministrare quello che, in pratica, è un piccolo comune privato. Io, in cambio, ogni tanto ti concedo un pò di cubatura da edificare".

La Cooperativa ha quindi presentato la Variante Masala al Comune con la speranza di farsela approvare senza ulteriori complicazioni. Non sono in grado di dire se i vari soggetti che hanno partecipato a questo processo non conoscessero le norme o se, pressati dalla fine dei lotti (e quindi dei soldi), si siano lanciati allo sbaraglio in una impresa dall'esito molto difficile. Sta di fatto che da quel momento venne commessa una serie di errori. Il Comune di Capoterra, difatti, inviò la Variante all'Intesa regionale (e non doveva) senza approvarla. In Regione la Variante non venne neanche presa in considerazione, bensì sospesa senza fornire alcuna giustificazione, secondo una consolidata tendenza dei funzionari pubblici a non assumersi alcuna responsabilità e a scaricare il "barile" a qualcun altro. La Cooperativa, a quel punto, fece ricorso al TAR, richiedendo lo sblocco di una situazione che danneggiava i suoi interessi. Il TAR preliminarmente si pronunciò affermando che la Regione non poteva "insabbiare" il procedimento senza fornire alcuna risposta ma, in sede di sentenza definitiva, ha dato torto alla Cooperativa su tutti i fronti, stabilendo, ed è questa la notizia recente, che quella variante non poteva essere presentata all'intesa Regionale e che il silenzio dell'ente pubblico corrisponde ad un rigetto. Tanto per cambiare il Comune di Capoterra ha dato ancora una volta dimostrazione della sua competenza e di quanto abbia a cuore gli interessi dei residenti di Poggio dei Pini. Nella sentenza non si dice se quella variante sia o meno conforme ai dettami del Piano Paesistico Regionale (non è compito del TAR farlo) e non si entra nemmeno nel merito della validità della convenzione che regola i rapporti urbanistici tra la Cooperativa e il Comune, ma si afferma semplicemente che quell'intervento non doveva essere presentato alla Regione, ma doveva essere (eventualmente) approvato ed inserito all'interno del PUC capoterrese. Lo stesso PUC, che come sappiamo è in fase di realizzazione da molti anni (ronf ronf), dovrà essere conforme alle direttive presenti nel PPR che, tra le tante cose, non consentono la realizzazione di edifici all'interno di area boscate o vincolate, che erano invece presenti nella Variante Masala.

In pratica questa Variante non ha più senso di esistere, è morta. D'ora in poi si potrà parlare solo di Piano Urbanistico Comunale, qualsiasi eventuale variazione dell'assetto urbanistico di Poggio e di tutto il territorio comunale dovrà passare attraverso questo benedetto strumento. Deve essere quindi sfatata una delle tante falsità che circolano ultimamente a Poggio. La Variante del 2007 non è stata bloccata dall'intervento dei soci che protestarono per la presenza dei lotti nelle pinete, ma dall'irregolarità dell'iter che Comune e Cooperativa cercarono maldestramente di seguire per farla approvare.

E i lotti?

E' una questione che dovrà essere risolta tra il Comune e la Cooperativa. Quest'ultima, nell'ultimo anno, ha realizzato, con il coinvolgimento dei soci, un nuovo progetto che, seppur di poco, riduce ulteriormente le cubature previste nella variante del 2007, elimina definitivamente i lotti nelle zone di maggior pregio paesaggistico, elimina i lotti che presentavano un elevato rischio idrogeologico e definisce le aree servizi, senza le quali la lottizzazione rischierebbe di diventare un quartiere dormitorio. Questo progetto, che a questo punto non può più essere chiamato "variante", sarà proposto al Comune per un l'inserimento all'interno del PUC. Quando il PUC sarà presentato, la lottizzazione Poggio dei Pini potrà considerarsi "completata" dal punto di vista urbanistico anche perchè un PUC, seppur non immutabile, non è certamente uno strumento che può essere modificato di frequente.

Quello che ho delineato negli ultimi paragrafi è, ovviamente, un processo ideale, che riguarda il futuro, e non tiene conto della politica. Come ben sappiamo la ragionevolezza e il buon senso non caratterizzano la politica nostrana, mondo in cui regnano ben altri valori: interessi personali e di casta, lobbies, guerre tra fazioni, clientelismo e voto di scambio. A Capoterra c'è un elemento in più: la divisione tra "capoterresi di ieri" e istrangius, processo che dovrà per forza concludersi con la nascita dei capoterresi di domani, ma che attualmente trova molte difficoltà a causa della presenza, nella palazzina di via Cagliari, di alcune persone dotate di statura politica equivalente a quella di un lama peruviano.

E' quindi molto probabile che il futuro urbanistico di Poggio dei Pini debba passare attraverso una complicata fase di trattativa con il Comune. In questo contesto le divisioni esistenti nella comunità poggina non gioveranno ai suoi residenti. Poggio dei Pini parte già con lo svantaggio di un "peso elettorale" non molto consistente (circa 1800 voti). Se la comunità continuerà a dimostrare divisione e autolesionismo, come sta accadendo adesso, temo che i risultati saranno negativi per tutti.