Cooperativa: 7 anni aspettando Godot

Il PUC di Capoterra è stato approvato dalla giunta comunale all'inizio di questa estate dopo una gestazione durata molti anni, ma non è ancora attivo. Basti pensare che il precedente strumento urbanistico risaliva al 1970 e si chiamava "Piano di Fabbricazione". In questi ultimi 45 anni il territorio è stato stravolto. Ci sarebbe da chiedersi come sia stato possibile andare avanti per tutto questo tempo con uno strumento così obsoleto. La risposta, molto chiara, la troviamo nel disastro del 22 ottobre 2008, nella disperazione proveniente da quelle case costruite nell'alveo di piena di apparentemente innocuo ruscelletto che di tanto in tanto si trasforma in una gigante (si il Gange).  Case che un qualsiasi strumento urbanistico non avrebbe mai consentito di posizionare in quell'area.

In tutti questi anni il Piano di fabbricazione è stato "rappezzato" con le cosiddette "varianti". Interventi localizzati che non seguivano le logiche di una corretta programmazione urbanistica, ma quelle di favori e bustarelle condite con un bel po' di incompetenza. 

Piano piano in Italia si sono evolute la protezione dell'ambiente e la pianificazione urbanistica. Ecco quindi che a metà degli anni '90 sono diventate inedificabili alcune aree montane di Poggio dei Pini che facevano parte del piano di lottizzazione originario.

La contromossa della Cooperativa di allora fu la seguente: spostare una parte di quelle lottizzazioni di montagna, che non si potevano più realizzare, all'interno delle aree già edificate, andando, in pratica, a stravolgere il disegno originario della lottizzazione, con buona pace del modello dei soci fondatori e del disegno urbanistico della "citta-giardino". Non solo. I proprietari di lotti scelti ed acquistati molti anni prima, ben sapendo che si trovavano vicino a un'area verde, non sarebbero stati contenti di trovarsi un'altra abitazione di fronte. 

Qualcuno a Poggio dei Pini afferma, non sbagliando, che la Cooperativa ha sempre venduto lotti. Ciò che spesso viene taciuto è che, mentre nei primi decenni i proventi sono stati utilizzati per realizzare tanti servizi e infrastrutture, negli ultimi due decenni non è stato realizzato niente, anzi Poggio ha vissuto una lenta e progressiva decadenza. Le strutture si deteriorano con il tempo. La piscina non è mai stata ripristinata, strade e condutture sono diventate fatiscenti e cosi' via. Non voglio addentrarmi sull'annosa questione della gestione delle opere di urbanizzazione che a Poggio sono gestite dalla cooperativa privata anche se le tasse dei cittadini vanno al Comune di Capoterra. Comunque evidentemente questa scelta ha il suo prezzo che incide sul bilancio societario per circa 120 mila euro all'anno. 

Sta di fatto, che mentre ci si incartava tra una variante e l'altra, spendendo tra l'altro decine di migliaia di euro dei soci in progetti, consulenze ed attività varie, a un certo punto i lotti sono finiti. Gli ultimi sono stati venduti nel 2006. Conseguentemente dal 2007 il bilancio della Cooperativa ha incominciato a segnare il rosso. Nonostante vari artifici contabili, tipo la rivalutazione del patrimonio immobiliare, da 7 anni la Cooperativa presenta un deficit di bilancio che va a intaccare il patrimonio sociale. Allo stesso tempo i servizi erogati sono minimi. Se escludiamo la guardiania e la manutenzione delle opere di urbanizzazione, che peraltro spetterebbe al Comune, non si riesce a fare molto altro. La vendita dei lotti ha rappresentato uno dei due motori su cui si è basato il bilancio della Cooperativa per tanti anni. L'altro motore è il contributo annuale dei soci. Ogni anno il ricavato di 4 o 5 lotti  è stato utilizzato per soddisfare le esigenze della Cooperativa.  Certamente  nei primi decenni sono state realizzate opere indispensabili. Quelle infrastrutture e quei servizi che hanno fatto diventare Poggio dei Pini una località non solo bella per l'armonia tra gli edifici e la natura, ma anche ricca di servizi all'avanguardia per quel periodo, oggi assiste a un lento e inesorabile declino. Certo le case e i giardini sono bellissimi, l'armonia urbanistica è sempre tra le piu belle della regione, ma i servizi sono diventati fatiscenti, le strade "sgarrupate", la piscina "sciupà" e la palestra è priva di spalti agibili da tempo immemorabile. Non cito di proposito la situazione della zona sportiva che è stata pesantemente danneggiata dall'alluvione e non da una cattiva gestione. Anzi il gestore ha fatto un grande lavoro. 

Dato che anno dopo anno la situazione non sembra cambiare, e gli anni trascorsi sono ormai 7, ci si dovrebbe chiedere cosa si vuole fare. Si continua a boccheggiare con "un polmone solo" aspettando Godot.  Questa situazione potrebbe cambiare solo tramite tre azioni: un cambiamento deciso delle modalità di gestione, la cessione delle opere di urbanizzazione e l'arrivo di introiti provenienti dalla vendita di nuovi lotti. 

I nuovi lotti, anche volendo, non si possono realizzare, in quanto il PUC di Capoterra è ancora bloccato certamente sino all'anno prossimo. Il Comune di Capoterra è stato infatti bocciato, o meglio rimandato, perchè aveva previsto troppo cemento e ha stranamente trasformato alcune piccole aree che, essendo classificate a massimo rischio idrogeologico, non dovevano essere assolutamente modificate.  Considerato il mercato attuale c'è poi l'enorme rischio di impresa che rende questa iniziativa molto rischiosa. E' molto grave che un intervento di questa portata non sia stato adeguatamente presentato ai soci, ai quali sono stato mostrati foglietti con 4 conti parziali e incompleti. Considerate le tasse, i mutui, le spese accessori, i ritmi di vendita e il depauperamento del verde, il dubbio che gli svantaggi e i rischi siano più elevati dei possibili vantaggi è molto elevato. on per nulla anche la maggioranza dei soci ha detto, tramite referendum, che vuole attendere momenti più propizi. 

La questione della cessione delle opere di urbanizzazione sarà definita nel mese di dicembre, quando il Consiglio di Stato si pronuncerà sulla sentenza emessa dal TAR. Se tale sentenza sarà confermata si aprirà per la Cooperativa non solo la possibilità di scaricare un costo annuale considerevole, ma soprattutto quello di abbandonare progetto, presentato dall'amministrazione Calvisi nel 2007, di un rifacimento completo di tutte le opere di urbanizzazione a carico dei soci della Cooperativa che avrebbero dovuto sborsare la modica cifra di 4 milioni di euro!  

Per quanto riguarda un miglioramento  della gestione che porti a una riduzione delle spese, qualcosa è stato fatto soprattutto nel periodo in cui l'amministrazione Cocco ha avviato la riforma della comunicazione e della trasparenza. Per usare un eufemismo, é molto piu difficile fare "spese sbagliate" quando si partecipano tutte le iniziative con i soci. da qualche anno, invece, la trasparenza è stata completamente azzerata, il sito internet è una locandina per eventi, il notiziario viene pubblicato ogni 6 mesi. Se i soci chiedono di accedere ai documenti incontrano serie difficoltà e addirittura i consiglieri di amministrazione vengono tenuti all'oscuro. A parte la riduzione di alcune spese e la cessione delle opere di urbanizzazione, una iniziativa che potrebbe portare a notevoli benefici è una revisione dello Statuto in modo che sia più adatto alle esigenze attuali. basti pensare che la presenza di un collegio sindacale che partecipa a tutte le riunioni del Consiglio costa ai soci la bellezza di 40 mila euro all'anno, mentre sarebbe sufficiente avvalersi di un servizio di revisione contabile, molto meno oneroso. 

Nel frattempo passano gli anni e la Cooperativa continua a vivacchiare aspettando Godot.