La Cooperativa sceglie il momento peggiore per edificare

in arrivo altro cemento
a Poggio dei Pini

A Poggio i residenti tornano ad incontrarsi e a parlare del futuro del Centro Residenziale. In particolare del futuro urbanistico che è poi strettamente collegato sia con il quadro economico che con quello ambientale, due cose che stanno molto a cuore a tutti da queste parti.  

Negli ultimi mesi la Cooperativa, che è sempre controllata della cosiddetta "vecchia guardia", ha imbastito trattative segrete con la giunta comunale capoterrese. Tale segretezza non si manifesta soltanto con una inesistente comunicazione nei confronti dei soci (basta guardare il Portale www.poggiodeipini.com), ma addirittura accade che gran parte del Consiglio di Amministrazione venga estromesso da qualsiasi informazione e coinvolgimento, per essere messo di fronte al fatto compiuto. 

Oggetto di tanta segretezza è l'approvazione di un intervento di nuova lottizzazione (da alcuni definito impropriamente "Variante") che dovrebbe portare alla realizzazione di circa 130 nuovi lotti all'interno di Poggio dei Pini. 

Dove? Non viene detto, ma il canovaccio è quello che fu portato avanti nel 2007 (Variante Masala) e bocciato dalla Regione, scatenando la protesta dei soci. Aldilà di alcune modifiche, continuano ad esserci lotti sul bordo del lago, nelle pinete e la cementificazione di alcune aree verdi che i fondatori avevano appositamente previsto per dare a questo splendido bordo quella armonia tra verde e case che lo ha reso uno dei più riusciti esempi di "villaggio ideale". 

Il termine "cementificazione", non è gradito a qualche politicante locale. Forse ritiene che le case, le recinzioni e tutti gli annessi e connessi vengano realizzati in marzapane, oppure in  cartone riciclato e che Biancaneve e i sette nani spuntino fuori da un fungo gigante nel bellissimo bosco di Poggio dei Pini con le sue nuove casettine. La realtà è ben diversa. Andate, tanto per fare un esempio, nella pineta di sa Birdiera, ad osservare quel muraglione alto 6 metri  di cemento armato che fa bella mostra di se, oppure, a Pauliara, quel porticato a colonne addossato alla recinzione con tanto di riporto di 3 metri di terra e immaginate strutture simili posizionate nei punti in cui saranno realizzati i nuovi lotti. 

E' chiaro che la segretezza ed il silenzio con cui si muove l'attuale Consiglio di Amministrazione tradisce la presenza di situazioni che è meglio non far conoscere. Se così non fosse sarebbe stato molto semplice informare i soci di ciò che sta accadendo, tantopiù che oggi la Cooperativa può avvalersi dei rapidi ed economici strumenti di comunicazione telematici.  Solo la pressione del Comitato "Noi per Poggio" alla fine ha costretto l'amministrazione poggina a uscire parzialmente allo scoperto, indicendo una riunione nel corso della quale si è cercato di fornire informazioni abbondantemente inesatte. Evidentemente la strategia di sparare cifre a casaccio, della serie "un milione di posti di lavoro", viene ancora considerata efficace e i residenti vengono ritenuti dei babbei.

Un intervento di questa portata ha un'importanza tale da sollevare molte problematiche che non è opportuno  affrontare in un unico articolo del blog. Di urbanistica, però ne abbiamo parlato tante volte. E' cambiato qualcosa negli ultimi due anni? Si, e anche molto.

Chissà se gli estensori di questi formidabili piani di lottizzazzione hanno preso atto dell'esistenza della più grave crisi economica che si ricordi a memoria d'uomo. Il valore degli immobili, soprattutto quelli di grandi dimensioni, ha subito un sensibile ridimensionamento. La propensione all'investimento è ai minimi storici, le banche non concedono mutui, il mercato immobiliare è immobile. A Poggio dei Pini c'è un buon numero di case in vendita che, da anni, non trovano un acquirente. La realizzazione di nuovi lotti non farà altro che ridurre il valore delle case già esistenti e di rendere le compravendite ancora più difficili. D'altronde sarà anche molto difficile, per la Cooperativa,  vendere i lotti stessi. Rischiano di restare invenduti per lunghi anni, oppure di essere svenduti. Nel frattempo la Cooperativa dovrà pagare l'IMU (salatissima) su questi lotti e i mutui bancari attivati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione. La gestione da "cicale" di tutti questi anni ha impedito di avere "in cassa" risorse sufficienti a fare qualsiasi cosa.  

Un lotto non può essere messo in vendita se non vengono realizzate le opere di urbanizzazione primaria che costano alcuni milioni di euro. Soldi che la Cooperativa dovrebbe chiedere alle banche garantendo con le sue proprietà, soldi che dovranno essere restituiti a un interesse consistente, a partire da subito e prescindere dal fatto che i lotti vengano o meno venduti. 

Ci sono poi altri elementi negativi. Non sarà possibile costruire alle condizioni, molto favorevoli, previste dalla convenzione del 1970, cosa che, considerati i 42 anni trascorsi, appare del tutto comprensibile. La realizzazione di ogni metro cubo aggiuntivo comporterà per il lottizzante, oneri molto superiori a quelli di un tempo e questo andrà ad incidere, come voce negativa,  nel già lungo elenco di elementi che riducono il margine di guadagno dell'operazione. Su questo margine vengono fatte circolare le voci più fantasiose senza fornire uno straccio di computo. Qualcuno lo chiama "master plan", ma per altri è semplicemente il conto della spesa: incasso tot e spendo tot. I fautori del "milione di posti di lavoro" sbandierano grandi convenienze, senza pero' fornire dati completi, mentre gli oppositori paventano la possibilità che, se si considerano tutti gli elementi, alla fine resti ben poco o addirittura si vada in negativo.  Se non ci vogliamo basare su conteggi teorici, che peraltro nessuno propone, basterebbe forse anche solo pensare a ciò che è successo negli anni 90, quando, guarda caso, alla guida della Cooperativa, per ben sei anni, c'era proprio Tonino Secchi, l'attuale presidente-ombra. Tutti i lotti della zona "Centro Commerciale" sono stati venduti in un momento molto favorevole per il mercato immobiliare. Certamente c'è stato un giro di milioni di euro, ma quale è stato il vantaggio per i soci della Cooperativa? Pensate che in tutti quegli anni l'unica nuova infrastruttura realizzata dalla Cooperativa è stata la piazzetta del Centro Commerciale. E basta! Non solo, le piscine non sono state sottoposte a una corretta manutenzione, cosi' come la palestra e la Club House ed infatti queste strutture hanno avuto seri problemi di utilizzo negli anni successivi. 

A prescindere da eventuali nuove lottizzazioni, a Poggio ci sono ancora 130 lotti dispongono già del permesso all'edificazione, in quanto fanno parte del piano di lottizzazione già approvato. Quando verranno edificati arriveranno 500 nuovi residenti. Alcuni esponenti del "partito del mattone" poggino hanno provato a mettere in giro la  bufala secondo cui i proprietari di questi lotti rischierebbero di perdere il diritto all'edificabilità se il Comune dovesse prendere in carico le opere di urbanizzazione della lottizzazione. Questa informazione errata è stata smascherata da una fonte autorevole nel corso dell'ultimo incontro con i soci. Che figuraccia. 
Quando si è dalla parte del torto il consenso bisogna conquistarlo con il terrorismo abbinato alla disinformazione. E' un film già visto anche a livello nazionale. 
La nuova proposta urbanistica porterebbe a Poggio altre 500 persone facendo raggiungere la quota di 3000 residenti per la frazione, in pratica un incremento del 50% rispetto agli attuali 2000. Da qualche anno in estate ci sono seri problemi di approvvigionamento idrico a Poggio dei Pini. Problemi che, evidentemente aumenteranno proporzionalmente all'aumento degli utenti.  

Per quanto è stato detto sembra che la costruzione di nuove case a Poggio porti svantaggi a tutti. Servirebbe una bella analisi costi-benefici, ma nessuno la fa. Si parla di milioni di euro, ma questa società non ha uno straccio di analisi e i suoi soci sono completamente all'oscuro. C'è qualcosa che non va.
La Cooperativa, come società, rischia di andare sotto nel conto economico complessivo, i soci non avrebbero nessun nuovo servizio ne alcun miglioramento della qualità della loro vita, tutte le case esistenti perderanno parte del loro valore per la legge della richiesta e dell'offerta e per il peggioramento del valore ambientale del villaggio, chi vuole vendere una casa rischia di non poterlo fare o di perdere cifre veramente consistenti, alcune problematiche che contribuiscono alla qualità della vita, come la disponibilità di acqua, rischiano di peggiorare, il valore ambientale e paesaggistico della lottizzazione sarà ridotto dalla presenza di nuovo cemento, pur in assenza del marzapane.  

Forse non è corretto dire che tutti quanti avranno svantaggi. Saranno contenti i progettisti di case e infrastrutture, cosi come i fornitori e gli imprenditori che lavorano nel ramo dell'edilizia, soprattutto quelli che possono vantare buoni rapporti con chi occupa i centri decisionali. Ricordiamoci che la Cooperativa, essendo una società privata, agisce con metodi amministrativi molto meno trasparenti di quelli a cui è obbligata, per legge, un'amministrazione pubblica, quindi potete immaginare quanti avvoltoi girino intorno alla torta da spartirsi.
E' allo spesso tempo comprensibile, che in presenza di questa torta, sia molto ambito "compito" di amministrarne la spartizione. Forse avrete notato che da qualche anno a Poggio c'è una aggressività incredibile intorno all'amministrazione della Cooperativa, con colpi bassi che emulano il peggior repertorio della politica parlamentare nazionale e non hanno niente a che vedere con un "condominio" che dovrebbe cercare di gestire problematiche e servizi di una piccola comunità. Il motivo di questa conflittualità, che danneggia l'armonia dell'intera comunità, e certamente legato alla presenza della "torta", cioè del mattone e delle opere ad esso connesse. Quando sarà finita questa sarabanda, con tutti gli interessi collegati, credo proprio che spariranno anche molti avvoltoi, ma quanto tempo sarà passato e come sarà il Poggio?